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      目前，资金成本整体较高，地产风险累积，商业银行是否放松房贷，有关部门是否采用宏观调控工具进行市场调整尚不明确。对于金融机构、开放商和贷款购房者来说，中央银行副行长在住房金融服务专题座谈会上的讲话耐人深思。

　　 5月12日上午，央行副行长刘士余主持召开了住房金融服务专题座谈会议。会议上，刘士余所发表的讲话引发热议。“合理确定首套房贷款利率水平”；“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”；“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”

     调查显示，在各地方政府政策调整的大背景下，各大商业银行却一反常态，对三四线城市进一步收紧房贷。其中也包括受京津冀一体化利好因素影响的环首都经济圈。

　　但是，资金成本整体较高，地产风险累积，刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷，相关部门会否动用宏观政策工具，目前还难以确认。

　　成都管理咨询公司顾问认为，房地产信贷是市场化程度最高的一个领域，商业银行能在多大程度执行央行的指导尚待观察。

　　地方银行采取风险预警

　　“自4月28日开始，我们接到上级通知，要求在严格执行首套房4成首付的基础上，基础利率上浮1.2倍。”中国银行三河支行一位房贷部门人士表示。

　　中国工商银行燕郊支行一位房贷部门负责人也说，中国工商银行燕郊支行目前也针对单价在1万元/平方米以上的楼盘，执行首套房首付四成，利率上浮1.2倍的政策。另外，除了个别特定二手房代理行的业务，他们基本不再接收二手房贷业务。

　　对于信贷收紧的原因，多家银行驻河北分支机构给予21世纪经济报道记者的答复是，“省行对贷款规模控制很严，银行需要防控风险。”

　　河北省普遍在4月底上调了首套房利率，将原本在基准利率基础上上浮1.1倍调整为1.2倍。

　　中国农业银行永清支行房贷部门相关负责人称，去年上半年时，河北省本地人首套房贷还可以做到基准利率，而下半年就已经被省行要求首套房首付四成，并将利率调整为基准利率的1.1倍。五一假期前，省行再次要求，将首套房基准再次上调至1.2倍。

　　除了首套房基准利率上调，环首都经济圈一带楼盘申请贷款的周期也越来越长。而银行在审查贷款资格方面也变得愈发严格。

　　中国银行相关负责人解释当前银行的心态。“房价太高了，与实际价值不符。”

　　中国工商银行燕郊支行房贷部门负责人称，在去年下半年，燕郊房价从8000元/平方米一跃至1万元/平方米以后，他们就将首套房首付从三成调整为四成。而扩大首付成数，可以防控楼市风险。

　　香河楼盘香榭家园一位销售主管称，在与他们合作的楼盘中，农业银行目前贷款利息最便宜。如果首付四成，农业银行只需要在基准利率基础上上浮10%；而如果首付三成，则要在基准利率基础上上浮15%。其他银行基本上要上浮20%。

　　开发商面临的压力

　　 2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。

　　中国指数研究院数据显示，2014年一季度，我国信贷不断紧缩，首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%，个人按揭贷款同比增速持续下行，导致市场交易量下降，1-4月全国商品房销售额仅为1.8万亿元，同比下降7.8%，销售面积2.8亿平方米，同比下降6.9%。

　　据了解，受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团就被曝出资金链危机，在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息，部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子，以期维护自身权益。

　　而光耀集团董事长称，其资金缺口有3亿-5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。

　　无独有偶，自4月30日起，青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨，或因资金链断裂跑路。目前欠贷至少在12亿元以上，涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。

　　从评级机构来看，3月19日，评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司——浙江兴润置业也可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实，那么，对于上述三类企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，这些企业有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产的房企。

　　央行是风向标？
     
    虽然各地收紧房贷方式不同，但整体只有收紧，没有放松迹象。

　　自2014年以来，绝大多数城市房地产市场成交冷淡，价格开始下滑，购房者多持观望态度，近期少数城市对当地房地产市场政策进行了微调，但真正对房地产市场产生实质影响的，还是持续偏紧的房地产信贷政策。银行的房地产信贷不松，地方政府的调控效果就极为有限。

　　成都管理咨询公司顾问认为，房地产在中远期还是经济的平衡器，地方调控政策将会逐步放松。随着房价上涨压力缓解，房地产投资数据放缓，地方调控政策放松存在着充分理由。无论是从稳经济增长的角度，还是银行盈利性层面考虑，房地产信贷都存在向正面改善的可能性，进而拉动短期需求超过预期。